확인설명서 작성하기 (주거용)

걸리는 시간 공부를 미리 떼어 두셨다면 약 10분  ·  미리 준비할 것 작성 중인 계약서, 공적장부(등기·대장·토지이용계획), 매물 사진

확인설명서는 별도 메뉴가 없습니다. 계약서를 만든 다음, 그 계약 안의 확인 설명서 탭에서 씁니다.

이 문서는 주거용만 다룹니다

단독주택·공동주택·주거용 오피스텔에 쓰는 [Ⅰ] 주거용 건축물 서식입니다. 비주거용·토지 서식은 여기서 항목이 빠진 형태라 흐름은 같습니다.

법정 양식과 무엇이 다른가

먼저 이것부터 보셔야 합니다. 항목 번호도 순서도 법정 양식 그대로입니다. ①~⑮, Ⅰ 기본 확인사항 / Ⅱ 세부 확인사항 / Ⅲ 중개보수가 화면에 그대로 있습니다.

다른 것은 손으로 옮겨 적던 칸이 버튼으로 바뀌었다는 점입니다.

항목	법정 양식에서는	부동산이지에서는
① 대상물건의 표시	대장을 보고 옮겨 적음	대장 정보로 입력
② 권리관계	등기를 보고 옮겨 적음	발급 받은 등기로 [토지] 입력 · [건축물] 입력
③ 토지이용계획	확인서를 보고 옮겨 적음	토지이용(열람)으로 입력
⑧ 거래예정금액	공시가격을 찾아 적음	공시지가 조회 · 공시가격 조회 · 시가표준액 조회
⑨ 취득 시 부담할 조세	세율을 찾아 적음	취득조세 계산기
⑮ 중개보수 산출내역	550,000,000 × 0.4% 처럼 직접 씀	거래금액·유형·요율을 고르면 문자열이 만들어짐

옮겨 적지 않으니 틀릴 일이 없습니다. 왜 이렇게 만들었는지는 → 왜 대장이 먼저인가

공부를 먼저 떼어 두세요

이 버튼들은 이미 발급받은 공적장부가 있어야 값을 가져옵니다. 확인설명서를 열기 전에 공부부터 떼는 것이 순서입니다. → 공적장부 한 번에 떼기

1. 확인설명서 열기

계약 → 계약 관리에서 계약을 열고 확인 설명서 탭을 누릅니다.

맨 위에 주거용 / 비주거용 토글이 있습니다.

제일 먼저 서식부터 확인하세요

아파트 매물인데도 「비주거용」으로 열리는 경우가 있습니다. (2026.09 확인)

제목 줄을 보시면 바로 알 수 있습니다.

제목	맞는 경우
중개대상물 확인설명서 [ Ⅰ ] (주거용 건축물)	아파트·연립·다세대·단독·주거용 오피스텔
중개대상물 확인설명서 [ Ⅱ ] (비주거용 건축물)	상가·사무실·공장 등

주거용 물건에 비주거용 서식을 쓰면 확인설명서 오작성이 됩니다. 아무것도 입력하기 전에 제목부터 확인하고, 다르면 바로 전환하세요.

다 쓴 뒤에 양식을 바꾸지 마세요

토글을 누르면 이런 경고가 뜹니다.

확인설명서 양식을 전환하시겠습니까? (두 양식 간 차이가 있는 값은 없어지거나 최악의 경우 모든 데이터가 초기화될 수 있습니다.)

바꿔야 한다면 쓰기 전에 바꾸세요.

2. 주택 유형과 거래형태 고르기

고르는 것	선택지
주택의 유형	단독주택 · 공동주택 · 주거용 오피스텔
거래형태	매매·교환 · 임대

거래형태를 고르면 칸이 잠깁니다

매매·교환을 고르면 ④ 임대차 확인사항이 회색으로 비활성화됩니다. 법정 작성방법에서 "임대차의 경우에만 작성"이라고 한 부분을 화면이 대신 막아 줍니다.

③ 토지이용계획 아래에도 이런 안내가 붙습니다.

확인설명서 작성방법에 의거, 임대차 계약을 체결하는 경우에는 생략됩니다.

거래형태별로 빠지는 항목은 이렇습니다.

항목	매매·교환	임대
③ 그 밖의 이용제한 및 거래규제사항	작성	생략
④ 임대차 확인사항	잠김	작성
⑥ 관리에 관한 사항	의무 아님	작성
⑧ 개별공시지가 · 건물공시가격	작성	생략 가능
⑨ 취득 시 부담할 조세	작성	제외

3. 확인·설명 자료 체크하기

내가 무엇을 보고 확인했는지를 체크하는 칸입니다.

등기권리증 · 등기사항증명서 · 신탁원부 · 토지대장 · 건축물대장 · 지적도 · 임야도 · 토지이용계획확인서 · 확정일자부여현황 · 전입세대확인서 · 국세납세증명서 · 지방세납세증명서 · 그밖의 자료

실제로 본 것만 체크하세요

이 체크가 곧 "내가 이 자료로 확인했다"는 기록입니다. 분쟁이 생기면 여기가 근거가 됩니다. 떼지 않은 서류를 체크하지 마세요.

옆의 추가서류 관리로 이동을 누르면 그 서류를 첨부하는 화면으로 갑니다.

자료요구사항은 문구가 미리 들어 있습니다

대상물건의 상태에 관한 자료요구사항 칸에는 이 문장이 이미 채워져 있습니다.

거래당사자는 위 "확인·설명근거자료 등"에 대한 사항을 발급/열람,검색을 통해 확인하였으며, 물건의 현장답사를 통해 육안으로 확인/인지한 후 개업공인중개사가 작성한 아래 "Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항"에 대한 설명을 통해 각 항목 기재 사항을 확인하고 내용에 동의함.

법정 양식에는 없는 문구입니다. 사무소 사정에 맞게 고쳐 쓰셔도 됩니다.

4. Ⅰ. 기본 확인사항 — 공부에서 끌어오기

여기는 중개사가 공부를 보고 확인하는 영역입니다. ①~⑨.

① 대상물건의 표시

계약서와 원장에서 소재지·면적·전용면적·대지지분·준공년도·구조·건축물대장상 용도가 이미 채워져 들어옵니다.

손으로 채우실 곳은 실제 이용상태 · 실제 용도 · 방향입니다.

버튼	무엇을 하나
대장 정보로 입력	건축물대장상 위반건축물 여부와 위반내용을 가져옵니다
직접입력 (대지지분)	자동값을 쓰지 않고 직접 넣을 때

방향은 무엇을 기준으로 적나요

주택은 거실이나 안방 등 주실(主室)의 방향, 그 밖의 건축물은 주된 출입구의 방향입니다. 남향·북향처럼 적고 기준을 함께 적습니다.

② 권리관계

계약서의 인적사항을 옮겨 적으면 안 됩니다

화면에 빨간 글씨로 이 경고가 붙어 있습니다.

※ 주의 - [계약서]의 인적사항을 기재하면 안됩니다

여기 적는 것은 등기사항증명서에 적힌 등기명의인입니다. 계약 당사자와 등기명의인이 다를 수 있고, 다르면 그 자체가 확인할 사항입니다.

발급 받은 등기로 [토지] 입력 / [건축물] 입력 버튼을 누르면 소유권에 관한 사항과 소유권 외의 권리사항이 채워집니다.

불러오기가 비어 있으면 직접 적으셔야 합니다

등기를 정상적으로 열람했는데도 갑구 0건 / 을구 0건으로 뜨는 경우가 있습니다. (2026.09 확인 — 본사에 개선 요청된 사항입니다)

이때 빈칸으로 두시면 안 됩니다. ② 권리관계는 법정 필수 기재사항입니다. 발급받은 등기를 직접 보시고 네 칸을 채워 주세요.

칸	적는 것
토지 - 소유권에 관한 사항	집합건물이면 대지권 등기 여부와 대지권비율
토지 - 소유권 외의 권리사항	없으면 「해당사항 없음」
건축물 - 소유권에 관한 사항	소유 형태(단독/공유)와 지분
건축물 - 소유권 외의 권리사항	근저당·전세권·임차권·가압류 등. 없으면 「해당사항 없음」

AI 권리분석은 같은 등기를 제대로 읽어 줍니다. 불러오기가 비어 있을 때는 AI 권리분석 결과를 보면서 옮겨 적으시면 빠릅니다.

내용이 길면 별지에 기재를 체크합니다.

아래 세 가지는 체크로 답합니다.

항목	선택지
신탁등기 여부	확인 / 유효한 임대차계약 여부 등 주요내용 설명 / 해당 없음
공동담보 여부	확인 / 공동담보 목록 등 선순위권리관계 설명 / 해당 없음
계약갱신 요구권 행사여부	확인(확인서류 첨부) / 미확인 / 해당사항없음

계약갱신 요구권 옆에도 추가서류 관리로 이동이 있습니다.

③ 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제

버튼	무엇을 하나
토지이용(열람)으로 입력	발급받은 토지이용계획확인서에서 채웁니다
토지 이용 계획 열람	토지이음으로 이동
기타 정보 확인	그 밖의 정보를 확인합니다

용도지역·용도지구·용도구역, 건폐율/용적률 상한, 도시·군계획시설, 허가·신고 구역 여부(토지거래허가구역), 투기지역 여부(토지투기지역·주택투기지역·투기과열지구)를 넣습니다.

건폐율·용적률 상한은 조례를 봅니다

시·군 조례에 따라 다릅니다. 확인서에 적힌 용도지역에 해당하는 조례값을 넣으세요.

④ 임대차 확인사항 (임대 계약일 때만)

확정일자 부여현황 정보 · 국세 및 지방세 체납정보 · 전입세대 확인서 · 최우선변제금 · 민간임대 등록 여부를 확인합니다.

각 줄마다 추가서류 관리로 이동 버튼이 있어 서류를 붙일 수 있습니다.

최우선변제금은 "지금"이 아니라 "그때" 기준입니다

근저당권 등 선순위 담보물권이 설정되어 있으면, 그 담보물권을 설정할 당시의 소액임차인범위와 최우선변제금액을 기준으로 적습니다.

⑤~⑨ 나머지 기본 확인사항

항목	넣는 것
⑤ 입지조건	도로와의 관계, 접근성, 대중교통, 주차장, 교육시설
⑥ 관리에 관한 사항	경비실, 관리주체, 관리비 금액과 포함 비목, 부과방식
⑦ 비선호시설(1km이내)	없음 / 있음(종류 및 위치)
⑧ 거래예정금액 등	거래예정금액, 개별공시지가(㎡당), 건물(주택)공시가격
⑨ 취득 시 부담할 조세	취득세 · 농어촌특별세 · 지방교육세

도로 폭은 보수적으로 적으세요

교안의 실무 지침입니다.

도로의 폭은 실제 예상보다 작게 적으면 문제가 없지만, 크게 적으면 문제가 됩니다.

넓게 적었다가 실제가 좁으면 책임이 따라옵니다.

도로가 한 면만 접했으면 나머지 칸에 0을 넣으세요

도로와의 관계는 [ ] m × [ ] m 도로에 접함 으로 칸이 두 개입니다. 화면 안내는 "한면이 접한경우 1칸 입력" 이라고 하지만, 한 칸을 비워두면 저장할 때마다 「과태료 250만원」 경고가 계속 뜹니다.

한 면만 16m 도로에 접했다면 이렇게 넣으세요. (2026.09 확인)

16 m × 0 m 도로에 접함

두 칸을 같은 숫자로 채우면 두 면에 각각 그 폭의 도로가 접한 것으로 읽히니 그렇게 하시면 안 됩니다.

대중교통·교육시설은 도보 기준으로 적으세요

각 줄마다 도보 / 차량을 고르고 약 ○분을 넣습니다. 광고에 쓴 시간과 확인설명서의 시간이 다르면 곤란해지니 같은 기준으로 적으세요.

⑧에는 공시지가 조회 · 공시가격 조회 · 부동산공시가격알리미 · 시가표준액 조회(서울시) · 시가표준액 조회(그 외) 버튼이, ⑨에는 취득조세 계산기가 붙어 있습니다.

5. Ⅱ. 세부 확인사항 — 직접 보고 물어서

여기부터는 성격이 다릅니다. 공부가 아니라 의뢰인에게 자료를 요구하고, 현장에서 눈으로 본 것을 적습니다.

⑩ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항

매도(임대)의뢰인이 고지한 사항을 적습니다. 유치권, 법정지상권, 미등기 임차인, 토지에 부착된 조각물·정원수, 계약 전 소유권 변동 여부 같은 것들입니다.

길면 별지에 기재를 체크합니다.

⑪ 내부·외부 시설물의 상태 (건축물)

수도(파손여부·용수량) · 전기 · 가스(취사용) · 소방(단독경보형 감지기) · 난방방식 및 연료공급 · 승강기 · 배수 · 그 밖의 시설물.

보일러 사진은 여기로 들어옵니다

난방방식 및 연료공급 → 시설작동 옆, *개별공급인 경우 사용연한 아래에 [사진] 버튼이 있습니다.

누르면 매물 사진이 뜨고, 분류에 보일러가 따로 있습니다.

전체 · 대표사진 · 평면도 · 매물내부 · 매물외부 · 단지사진 · 단지시설 · 주변 · 보일러 · 기타 · 미분류

매물을 접수하실 때 보일러 명판을 찍어 보일러 분류로 넣어 두시면, 여기서 바로 꺼내 보며 사용연한을 적을 수 있습니다. → 매물 접수하기

「그 밖의 시설물」은 매물 접수에서 넘어옵니다

매물 접수 화면의 시설옵션에 체크해 두면 여기가 저절로 채워집니다. 매물 접수 화면에 이렇게 적혀 있습니다.

※ 시설옵션(냉방시설, 생활시설, 보안시설)에 체크하면 계약서 작성 시에 [확인설명서]의 [⑪내부 외부 시설물의 상태] 중 [그 밖의 시설물]에 자동으로 기재됩니다.

비어 있다면 매물 접수 때 체크하지 않으신 것입니다.

⑫ 벽면·바닥면 및 도배 상태

벽면 균열·누수(있으면 위치), 바닥면, 도배.

⑬ 환경조건

일조량 · 소음 · 진동.

⑭ 현장안내

현장안내자를 고릅니다 — 개업공인중개사 / 소속공인중개사 / 중개보조원 / 해당없음.

중개보조원이 안내했다면 신분고지 여부를 반드시

중개보조원을 고르면 신분고지 여부(예/아니오) 가 따라옵니다.

중개보조원은 법 제18조의4에 따라 현장안내 전에 본인이 중개보조원임을 미리 알려야 합니다. 알리지 않으면 제재 대상입니다.

6. Ⅲ. 중개보수

오른쪽 <산출내역> 에서 세 가지를 고르면 산출식이 만들어집니다.

고르는 것	설명
거래예정금액	계약서에서 자동으로 들어옵니다 (매매는 거래금액)
부동산유형	주택 / 오피스텔(85㎡이하 등) / 그 외 — 요율표가 갈립니다
요율	고르면 한도가 함께 표시됩니다

만들어진 산출내역은 확인설명서를 인쇄할 때 [산출내역] 칸에 그대로 찍힙니다. 옆의 중개보수 요율표 확인 버튼으로 요율을 확인할 수 있습니다.

왼쪽에는 중개보수 · 실비 · 계 · 지급시기를 넣고, 계 아래에서 부가세 10% 포함 / 부가세 4% 포함 / (부가세 별도) 를 고릅니다.

임대차 중개보수 계산식

법정 작성방법 기준입니다.

• 기본: (보증금 + 월차임 × 100) × 요율
• 거래예정금액이 5천만원 미만이면: (보증금 + 월차임 × 70) × 요율

지급시기를 비워두지 마세요

* 별도 약정이 없을 시, 잔금지급일을 입력하세요 라고 안내가 붙어 있습니다.

7. 저장하고 인쇄하기

오른쪽 위 저장을 누릅니다. 마지막 저장 일시가 옆에 표시됩니다.

저장할 때마다 빠진 필수항목을 알려줍니다

이 기능이 확인설명서에서 가장 중요합니다. 저장을 누르면 아직 채우지 않은 법정 필수항목을 전부 목록으로 띄워 줍니다.

※미입력한 필수항목 ① 대상물건의 표시 - 실제용도 ③ 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지) - 건폐율 상한 ⑤ 입지조건 - 대중교통 ⑧ 거래 예정 금액 등 - 개별공시지가 ⑨ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율 - 취득세 … *필수항목 미입력시 과태료 250만원 부과, 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

이 경고가 사라질 때까지 저장을 반복하세요. 경고가 없으면 법정 필수항목은 다 채워진 것입니다.

경고가 떠도 저장은 됩니다

경고는 알려주는 것이지 저장을 막지 않습니다. 그래서 무시하고 넘어가기 쉽습니다. 인쇄 전에 한 번 더 저장해서 경고가 없는지 확인하시는 편이 안전합니다.

미리보기 및 인쇄로 실제 서식에 어떻게 찍히는지 확인한 뒤 출력합니다.

서명·날인이 빠지면 제재 대상입니다

확인설명서에는 개업공인중개사(법인은 대표자)의 서명 및 날인이 반드시 있어야 하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 그 사람도 함께 서명·날인해야 합니다.

공동중개라면 참여한 개업공인중개사 모두 서명·날인합니다.

여기서 막히셨다면

버튼을 눌러도 값이 안 들어옵니다

그 공부를 아직 발급받지 않으셨습니다. 부동산 원장 → 공적장부 또는 계약 화면의 공적장부[계약] 에서 먼저 떼세요. → 공적장부 한 번에 떼기

④ 임대차 확인사항이 눌러지지 않습니다

거래형태가 매매·교환으로 되어 있습니다. 매매에서는 잠기는 것이 정상입니다.

양식을 잘못 골라서 바꿔야 합니다

주거용 / 비주거용 토글을 누르면 됩니다. 다만 입력한 값이 사라질 수 있습니다. 바꾸기 전에 미리보기로 내용을 남겨두시는 편이 안전합니다.

보일러 사진이 목록에 없습니다

매물 접수 때 사진을 보일러 분류로 넣지 않으셨습니다. 사진 창에서 분류를 전체로 바꿔 찾아보시거나, 매물 사진을 다시 정리하세요.

비주거용·토지는 어떻게 쓰나요

흐름은 주거용과 같고 항목이 일부 빠집니다. 이 가이드는 주거용만 다룹니다. 막히시면 help@neobsoft.co.kr 로 문의해 주세요.

관련 문서

• 아파트 매매계약서 쓰기 — 확인설명서 앞 단계
• 공적장부 한 번에 떼기 — 버튼이 값을 가져오는 원천
• 매물 접수하기 — 보일러 사진을 넣어두는 곳
• 왜 대장이 먼저인가